Te hoge boete rente betaald?

Op 20 maart 2017 heeft de Autoriteit Financiële Markten (hierna: AFM) hun leidraad gepubliceerd met daarin uitgangspunten voor de berekening van het financiële nadeel bij vervroegde aflossing van de hypotheek, ofwel de berekening van de boeterentes. Uit deze leidraad blijkt dat de boetrentes die na 14 juli 2016 berekend zijn wellicht niet juist zijn.

Hoe is dit tot stand gekomen?
Per 14 juli 2016 is het Europese Mortgage Credit Directive, ofwel de Europese hypotheekrichtlijn,  ingevoerd. De Europese hypothekenrichtlijn bevat regels voor het aanbieden van en/of bemiddelen van hypotheken aan consumenten. De AFM dient zicht te houden aan deze Europese hypotheekrichtlijnen. In een van de hypotheekrichtlijnen is bepaald dat hypotheekaanbieders, ofwel banken, niet meer dan de werkelijke financiële nadelen in rekening mogen brengen bij klanten als het gaat om vervroegde aflossing van de hypotheek. Deze verplichting heeft de AFM opgenomen in hun leidraad. De AFM stelt nadrukkelijk dat de leidraad alleen geldt voor hypotheken die vervroegd zijn afgelost vanaf 14 juli 2016, aangezien op dat moment de Europese hypotheekrichtlijn is ingevoerd.

De AFM merkt voor de volledigheid op dat er voor 14 juli 2016 geen specifieke regels golden ten aanzien van de hoogte van de vergoeding voor vervroegde aflossing voor 14 juli 2016. Dit betekend dat hypotheken die voor 14 juli 2016 vervroegd afgelost zijn, niet kunnen rekenen op een herberekening van de betaalde boeterente.

Hoe berekenen de banken het financieel nadeel?
Voor het bepalen van het financiële nadeel kan de netto contante waarde-methode worden gehanteerd. Volgens de AFM gebruiken banken allemaal dezelfde netto contante waarde-methode voor de berekening van de hypotheekrentes waar uiteindelijk de boeterente uit berekend wordt. Echter, de banken passen bij deze methode allemaal verschillende berekeningen en variabelen toe. Hierbij kan gedacht worden aan de verhouding tussen de hypotheek en de waarde van de woning. Deze verhouding is bij het vaststellen van de vergelijkingsrente ten opzichte van de contractrente, wat een onderdeel is van de berekening van de netto contante waarde, niet altijd consistent bij de banken. Er zijn dus ten aanzien van het rekening houden met de contractuele aflossingsmethode verschillen in de markt. Dit leidt ertoe dat de berekenmethodes niet allemaal transparant, eerlijk of maximaal een weergave van het financieel nadeel is volgens de AFM. Deze berekeningen van de netto contante waarde dienen door de hypotheekaanbieders opnieuw uitgerekend te worden.

En nu?
De AFM verwacht voor de mensen waarbij sprake was van vervroegde aflossing na 14 juli 2016 dat er een herberekening zal plaatsvinden. Dit zal ertoe kunnen leiden dat een groot aantal mensen een deel van de betaalde boeterente retour kunnen ontvangen. Deze herberekening zal plaats vinden binnen nu en eind van het jaar, afhankelijk van de hypotheekverstrekker waarbij de klant de hypotheek vervroegd heeft afgelost. De hypotheekverstrekkers zullen zelf de klanten informeren waarbij de boeterente opnieuw berekend zal worden. Dit kunnen ook klanten zijn die na 20 maart 2017 de hypotheek vervroegd afgelost hebben, aangezien niet iedere hypotheekverstrekker instaat is om op korte termijn de leidraad na te streven.