De familiebank

We zien het op de huidige huizenmarkt steeds vaker: familie die bijspringt bij de financiering van een eigen woning. Dit kan op meerdere manieren. In een eerdere update hebben we de zogeheten ‘Jubelton’ uitgelicht; .

In deze update gaan we verder in op de familielening en de voorwaarden voor het in aftrek nemen van de betaalde rente.   

Voordat we verder inhoudelijk ingaan op de rente over de familielening beginnen we bij het begin. Want hoe zit het ook alweer met de aftrekbaarheid van de hypotheekrente?

Geldlening
Om de betaalde hypotheekrente in de aangifte inkomstenbelasting in aftrek te mogen nemen, moet er in de eerste plaats sprake zijn van een geldlening. We spreken van een geldlening op het moment dat er een terugbetalingsverplichting is. Zolang deze er niet is, is er geen sprake van een geldlening en kan de betaalde rente niet opgenomen worden in de aangifte inkomstenbelasting.

Voorwaarden Wet inkomstenbelasting
Als we spreken van een geldlening, komen we bij de Wet inkomstenbelasting. Hierin worden de volgende eisen gesteld aan de lening om te bepalen of de rente aftrekbaar is:

• de schuld moet aangegaan zijn ter verwerving, onderhoud of verbetering van de eigen woning;
• de schuld moet ten minste annuïtair afgelost worden;
• de schuld moet in ten hoogste 360 maanden volledig afgelost worden.

Bovenstaande voorwaarden gelden voor leningen die na 1 januari 2013 afgesloten zijn. Eventuele aflossingsvrije hypotheken van voor die tijd, vallen in principe onder het overgangsrecht.

Als de lening voldoet aan bovenstaande eisen, dan wel onder het overgangsrecht valt, spreken we van een zogeheten eigenwoningschuld en is de rente aftrekbaar.

Aan bovenstaande voorwaarde voegen we er nog één toe als we spreken over de geldleningen bij familie: er moet sprake zijn van een reële rente. Die vraag die opspeelt is, wanneer er sprake is van een reële rente? Dit zullen we verder toelichten aan de hand van de handvatten die de overheid ons gegeven heeft.

Reële rente
Uitgangspunt op de vraag wat is een reële rente neem je de huidige marktrente. Als de lening aangegaan wordt voor een rente die gelijk is aan de marktrente, spreken we van een reële rente en kan deze in aftrek genomen worden in de aangifte inkomstenbelasting.

Als het rentepercentage hoger ligt dan de marktrente, zijn er twee elementen waardoor we nog steeds kunnen spreken van een reële rente:

1. Welke zekerheden zijn er gesteld?
2. Wat is het risicoprofiel van de geldnemer?

Zekerheidstelling
Het ontbreken van een zekerheidstelling kan leiden tot een verhoging van het rentepercentage, waardoor de rente hoger uitkomt dan de marktrente. Echter, het is niet gebruikelijk een lening af te sluiten zonder zekerheid. Er zal dus beoordeeld moeten worden waarom de zekerheid ontbreekt.

Het risicoEvenals op de geldmarkt, speelt het risico een grote rol bij de bepaling van het rentepercentage. Als er een grote kans bestaat dat de geldnemer het geleende bedrag niet terug kan betalen, is een hoger percentage aannemelijk. Een voorbeeld hiervan kan zijn dat er al een recht van eerste hypotheek op de woning gevestigd is voor de bank.

Bovenstaande elementen kunnen ervoor zorgen dat we bij een hoge rente nog steeds spreken van een (deels) reële rente.

In de meeste gevallen is de situatie niet zo zwart wit als dat we hierboven schetsen. Er kan namelijk sprake zijn van deels reële en deels geen reële rente. In deze situatie moeten we de marktrente als uitgangspunt hanteren. Het deel van de hogere rente dat te wijten is aan het verhoogde risico, vormt samen met de marktrente, de reële rente. Deze rente is aftrekbaar in de aangifte inkomstenbelasting. Het overige deel is niet aftrekbaar.

Bij het aangaan van een familielening, is de rente dus erg belangrijk om recht te hebben op de hypotheekrenteaftrek in de aangifte inkomstenbelasting. Wilt u meer weten wat in uw situatie een juist rente kan zijn? Neem dan gerust contact met ons op!